賃貸物件に潜んでいる「おとり物件」とは？規制する法律と見分け方をご紹介

賃貸物件の募集案内には、おとり物件もあると聞いて、不安になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、おとり物件とはどのような物件なのかについてご紹介します。
おとり物件に対する法律による規制の他、実践できる見分け方もお伝えしますので、お部屋探しの前にぜひお読みください。

賃貸物件の募集案内に交じっているおとり物件とは？

本来、賃貸物件の募集案内には、契約できるものだけを掲載しなければなりません。
ところが、うっかりミスの他、故意におとり物件を掲載している場合もあります。
お部屋探しの前に、おとり物件に対する知識を深めておきましょう。

おとり物件とは？

おとり物件とは、広告宣伝を目的とした実際には契約できない架空の物件であり、本来募集案件として掲載してはならないものです。
立地が良く、賃料設定が安い物件の場合、集客を目的としていることから、問い合わせには「すでに成約してしまいました」といわれて、代替物件を紹介されるのが一般的です。
おとり物件には、当初から存在しない架空の物件の他、条件を変更しているケースもあります。
運よく気に入った代替物件に巡り合えることもありますが、話が違うと感じたら、その場で断りましょう。

賃貸借契約ができないおとり物件は違法？

実際に契約できないおとり物件を掲載したおとり広告は、宅地建物取引業法32条で禁止されている行為です。
次章で詳しく述べますが、違反した場合は、業務停止のほか情状によっては免許取消し処分になる場合もあります。
また、消費者庁が不当表示であると判断した場合、消費者庁長官が景品表示法に基づき措置命令を発します。
措置命令に対して是正しなかったときは、300万円以下の罰金または2年以下の懲役といった罰則を受けることがあります。
不動産取引に関しては、業界全体で故意によるおとり物件を減らす取り組みもおこなっています。

成約した物件の消し忘れのケースもある

以前の広告チラシは、配布直前で成約した場合、バツ印を手書きするなどの対応をしていました。
しかし、現在はインターネットでの検索が主流になっており、成約した物件であっても更新作業が追いつかず、検索中の方が見つけてしまうことも珍しくありません。
故意ではなく、ミスによる消し忘れ物件は、経営規模に応じた物件数を掲載している場合は発生を防ぐこともできますが、契約が集中するときには、ミスによる消し忘れ物件が発生してしまう可能性があります。
そのほか、自社の取り扱いではなく、所有者から営業の委託を受けた物件の場合もタイムラグにより更新作業が遅れがちです。
また、所有者が貸し出すつもりで手続きをおこなった後、何らかの都合で貸し出す気持ちがなくなったケースもあります。

賃貸物件探しで紛らわしいおとり物件に対する規制をご紹介

不動産業界では、おとり物件に対する規制を厳しくしています。
生活に欠かせない住まいに関する問題であり、高額な取引になることから、消費者を保護するのが目的です。
賃貸借契約に不慣れな方も多く、不利益が生じるのを防ぐ意味もあります。

賃貸物件に対する広告表示の規制とは？

不動産会社の広告表示は、前章でも少し述べたとおり、宅地建物取引業法32条に基づいておこないます。
誇大表現を禁止する内容であり、事実と著しく異なる書き方や、実際よりも良いものであると間違えそうな表現が対象です。
賃貸借契約ができない物件を、インターネット上に掲載し続ける行為は、規制違反になります。
規制違反が発覚した場合、同法65条に基づく処分の対象となり、軽微な違反は指示で済みますが、悪質な場合は業務停止命令の他、最悪の場合は免許取り消し処分です。
処分にくわえて、同法81条では、100万円以下の罰金または6か月以下の懲役も定めており、誇大な表現に対して厳しく罰しています。
処分を下すのは、国土交通大臣や都道府県知事など、免許を出した責任者がおこなう仕組みです。

不動産業界が自主的におこなっているおとり物件への取組とは？

不動産会社の業界団体では、景品表示法に基づく表示規約を定めており、公正取引委員会から認定を受けたルールになっています。
取引できない物件は、「存在しない」「存在しているが取引対象にならない」「存在しているが取引する気がない」の3種類です。
表示規約に基づき、宅地建物取引業法とは別に違約金などの措置をおこなう仕組みになっています。
そのほか、消費者からの相談を受け付けるシステムも構築済みです。
不動産広告表示の自主規制団体である不動産公正取引協議会連合会では、地区ごとに相談窓口を設置しており、免許番号が都道府県知事を対象にしています。
免許番号が国土交通大臣の場合は、国土交通省または、各地区法整備局が相談先です。
不動産に関する広告では、免許番号の記載を義務付けているため、免許番号を確認してから相談しましょう。
どの相談窓口も、平日の業務時間中に電話で対応します。
誇大広告や紛らわしい表示などで困ったときは、遠慮なく相談しましょう。

賃貸物件のおとり物件の見分け方は？実践できる対処法をご紹介

不動産業界全体でおとり物件への対策を講じており、安心してお部屋探しができる環境を整えつつあります。
ただし、成約済みの案件の消し忘れなどにより完全になくすことが難しいのが実情です。
そこで、おとり物件の見分け方をご紹介しますので、お部屋探しにお役立てください。

初期費用や賃料が安い物件への対処は相場の把握で解決

初期費用や賃料が安い物件は、実際にはおとり物件の可能性があるため、とりあえず保留し、必ず周辺の相場を確認するようにしましょう。
登録日から1か月以上経過している物件の場合、物件や周辺環境に問題を抱えた案件かもしれません。
付き合いにくい入居者や過去に事件が発生した事故物件の場合、割引価格で募集することもあるため要注意です。
賃料の相場以外では、近くに迷惑施設などがないか、周辺の治安状況など、安全に生活できる場所であるかの確認も、簡単にできる見分け方としては押さえておきましょう。

現地待ち合わせは見分け方として使える？

現地待ち合わせとは、不動産会社の社員に同行を依頼せず、単独で現地に出掛けて合流する内見方法です。
募集している物件であれば、不動産会社も断ることはありませんが、成約済みの場合や実際は空室になる予定がない物件のときは現地待ち合わせを良く思いません。
ただし、例外として、所有者の方との面談や事前アンケートの記入が内見の条件になっていることもあるため、現地集合を嫌うことを理由におとり物件と決めつけることはできません。

とはいえ、現地待ち合わせを快諾しない案件に関しては、保留するのが無難です。

住所やくわしい情報が記載されていない賃貸物件はおとり？

募集案内に住所が記載されていない場合は、おとり物件の可能性があります。
注意したいのは、設備に関するくわしい情報や写真を掲載していない物件です。
退去した直後や新築の場合、リフォームや内装工事をおこないながら募集をすることも珍しくありません。
そのほか、管理会社が変わった場合、新しい管理会社が募集案内を作成するまで情報量が少なくなりますが、2～3週間経過しても掲載内容に変化がないときは、募集していないと判断すると良いでしょう。
所有者の都合でくわしい情報を掲載しないなど特殊な事情が絡むこともあるため、気になるときは不動産会社に問い合わせてみましょう。

まとめ

賃貸物件のおとり物件とは、広告宣伝を目的とした実際には契約できない案件です。
不動産の広告表示に対しては、不動産業界で掲載内容に厳しい規制を設けていますが、おとり物件以外にも情報の消し忘れなどのケースもあります。
募集案内の記載情報を鵜吞みにしないなどの見分け方を実践して、賃貸物件を探しましょう。