賃貸物件の契約形態には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。
どちらを選ぶかによって、物件に住める期間が大きく異なるため注意が必要です。
この記事では、定期借家契約にフォーカスして、定期借家契約とはなにか、どんなメリット・デメリットがあるのかを解説します。
これから賃貸物件を借りようとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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前述したように、賃貸物件の契約形態には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
一般的には、普通借家契約にて物件を借りている方が多いです。
では、定期借家契約とはどのような契約内容なのでしょうか？
ここでは、定期借家契約とはどのような契約なのか、普通借家契約とどう違うのかを解説します。
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、「期間限定」で物件を借りる契約のことです。
契約を結ぶ際には、あらかじめ退去日が定められています。
契約期間は、1年未満や2〜3年などさまざまです。
退去の日が来たら、入居者は必ず引っ越しをしなければなりません。
普通借家契約との違い
普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、「更新」の有無です。
普通借家契約は、多くの場合2年更新となっており、入居者が望む限り更新して住み続けられます。
一方、定期借家契約には「更新」という概念がなく、契約期間が満了したら、必ず退去しなければなりません。
もしも、まだ住み続けたい場合には、貸主からの許可が必要です。
そこで許可が得られたら、「更新」ではなく「再契約」という形で、そのまま入居期間が延長されます。
ただし、再契約できるという保証はなく、契約期間とともに退去するケースがほとんどです。
貸主はなぜ「定期借家契約」にするの？
貸主が定期借家契約にする理由についても理解しておきましょう。
たとえば、以下のようなケースで、定期借家契約が用いられます。
●貸主が将来的に住みたいと考えている物件
●取り壊し予定のある古い物件
●貸主と近隣住民のトラブル防止のため
物件の取り壊しまでに1年ほど期間がある場合や、転勤などで数年家を開ける場合、「その間物件を有効活用したい」と考える方は多いでしょう。
そこで、定期借家契約にして、取り壊し日や帰任日にあわせて物件を貸し出せば、貸主はその間も家賃収入が得られます。
そのほかにも、入居者がトラブルメーカーだった場合に、契約満了とともに退去してもらうために、この「定期借家契約」を用いることがあります。
このケースでは、マナーを守れる方であれば、再契約してもらえる可能性が高いです。
定期借家契約の賃貸物件に住むメリットとは？
定期借家契約の特徴を理解したところで、定期借家契約を選ぶメリットをご紹介します。
●家賃や初期費用が安い
●期間限定で借りられる
●グレードの高い住宅に住めることがある
それぞれの内容について、順番に解説します。
家賃や初期費用が安い
定期借家契約の物件は、家賃や初期費用が安く設定されているケースが多いです。
長く住めない「定期借家契約」は、借主にとってデメリットになります。
そのため、普通借家契約の物件よりも安い家賃設定にして、差別化を図っているのです。
定期借家であれば、初期費用を抑えて、低コストで引っ越しができるというメリットがあります。
期間限定で借りられる
普通借家契約は2年更新にしているケースが多く、更新前に退去したい場合、違約金を請求されることがあります。
一方、定期借家契約の物件では、1年未満という短い期間の契約も可能です。
そのため、以下のようなケースで、短期間だけ物件を借りたいという方に向いています。
●低予算でグレードの高い物件に住みたい
●マイホームのリフォーム時に仮住まいとして利用したい
●単身赴任の間や在学期間中だけ物件を借りたい
●1つの街に長く住むのではなく、いろいろな街に滞在したい
グレードの高い住宅に住めることがある
定期借家契約の物件には、一戸建てや分譲マンションの一室なども多いです。
前述したように、定期借家契約は、普通借家契約よりも家賃や初期費用が安く設定されています。
そのため、賃料が高くて手が出ない物件も、定期借家契約であれば住める可能性があるのです。
また、一戸建てに住む体験ができるというのもメリットの1つでしょう。
一戸建てに住むことで、将来自分が住む家のイメージが湧きやすくなります。
定期借家契約の賃貸物件に住むデメリットとは？
短期間だけ賃貸物件に住みたい方にとって、メリットが大きい定期借家契約ですが、一方でデメリットも存在します。
メリットだけをみて契約してしまうと、入居してから後悔する可能性があるため、注意が必要です。
必ずデメリットも理解したうえで、定期借家契約を選択するかどうか判断しましょう。
ここでは、定期借家契約の賃貸物件に住むデメリットを3つご紹介します。
●途中解約ができない
●更新ができない
●認識の違いでトラブルになったケースも
それぞれの内容について、以下にて順番に解説します。
途中解約ができない
定期借家契約は、基本的に途中解約ができません。
契約時に「入居期間は1年」との決まりがあれば、1年未満で退去することはできないのです。
途中解約が認められないけれど、どうしても退去したい場合には、契約期間満了までの家賃を請求される可能性があります。
ただし、親族の介護や転勤など、やむをえない理由がある場合は、途中解約が可能なケースもあります。
途中解約は違約金の発生にもつながるため、退去までの計画を明確に立てたうえで、定期借家契約を選ぶかどうか判断しましょう。
更新ができない
前述したように、定期借家契約には「更新」という概念がありません。
そのため、長く住みたいと思ったとしても、契約期間満了とともに退去する必要があります。
どうしても住み続けたい場合には、貸主から許可を得て、「再契約」を結べば、延長して住み続けることが可能です。
とはいえ、定期借家契約の物件は、貸主の帰任日に合わせて退去日を設定していることが多く、再契約できない場合も多いです。
再契約するにも、貸主からの同意がないとできないということを覚えておきましょう。
また、再契約時には、初回契約時に支払った初期費用と、同額の支払いが必要です。
ただし、貸主によっては、仲介手数料や礼金を差し引いてくれることもあるため、再契約したいとなったら、費用もあわせて確認すると良いでしょう。
認識の違いでトラブルになったケースも
過去に、貸主と借主の認識の違いで、定期借家契約を巡ってトラブルになったケースがあります。
この事例は、「貸主が定期借家契約の終了を通知したが、借主は普通借家契約であるとして契約の終了を拒んだ」というものです。
ここで焦点となったのが、定期借家契約について契約書とは別に書面の交付があったかどうかでした。
定期借家契約においては、契約書とは別に、定期借家契約とする旨の説明と書面交付が必要です。
この裁判では、貸主への説明と書面交付がなかったとして、「定期借家契約とはいえない」との判決が出ました。
トラブルを避けるためにも、定期借家契約を結ぶ際は、定期借家契約についての説明と書面があるかどうか、しっかり確認するようにしましょう。
まとめ
今回は、定期借家契約で賃貸物件を借りる際のメリット・デメリットについて解説しました。
定期借家契約は、単身赴任や在学中だけの住まいを探している方など、短期間だけ物件を借りたい場合におすすめです。
ただし、中途解約や更新ができないなどの注意点もあるため、メリットとデメリット両方を理解したうえで、定期借家契約を選ぶかどうか検討しましょう。
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