賃貸物件には一定の期間が経つと契約の更新作業が必要になります。
この更新作業は2年ごとである場合が多いですが、なぜほとんどの契約期間は2年となっているのでしょうか。
本記事では契約期間に2年が多い理由や更新料の相場・注意点について解説します。
賃貸物件を検討している方は、ぜひご確認ください。
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契約期間が2年である理由は、普通借家契約、ライフサイクル、更新料の3つの観点から成り立っています。
それぞれどのようなものであり、なぜ契約期間が2年となっているのか確認してみましょう。
理由①普通借家契約
賃貸借契約にはさまざまなものがありますが、普通借家契約もそのうちの1つです。
普通借家契約には居住用と事業用の2種類がありますが、賃貸物件の契約期間が2年である理由は居住用のほうであり、借地借家法29条（建物賃貸借の期間）が深く関わってきます。
借地借家法29条（建物賃貸借の期間）の内容は、以下のとおりです。
●①建物の賃貸借の期間が1年未満である場合、その建物の賃借間は契約期間の定めがないものとする
●②民法第604条の規定は、建物の賃借間は適用しない
また、②にある民法第604条は、以下の内容となっています。
●賃借間の存続期間は50年を超えることはできない
●賃借間の存続期間は更新をすることができる
つまり、契約期間を1年未満としてしまうと契約更新の区切りをつけることができず、契約更新がおこえなくなるのです。
契約更新をおこなわない契約には定期借家契約がありますが、、こちらは「その期間だけ家を空けるから家を貸しに出したい」といったときに用います。
ですので、一般的な賃貸物件の契約には適していません。
このように、まずは普通借家契約の内容によって契約期間は1年以上と設定されています。
理由②ライフサイクル
契約期間が2年とされている理由は、ライフサイクルです。
ライフサイクルとは、どのような周期で生活スタイルが変遷するかを表す言葉であり、賃貸物件においては何年周期で入居・退去をおこなうのかの指標になります。
賃貸物件を契約するのは、大学生以上の年齢になってからになりますよね。
そして、大学生であれば4年ごとに入居・退去をすることが多いため、社会人の方も2年のサイクルで転勤などが起こります。
理由①から契約期間は1年以上である必要とありましたが、ライフサイクルも考慮すると2年となっているところが多いでしょう。
更新料の徴収
そもそも支払った更新料は何に使われるのでしょうか。
賃貸物件は、管理会社が適切に管理をしていくことが必要です。
そして、それら作業には人件費や管理費がかかってきます。
更新料はそういったことに使われることが多いため、貸主側は更新の機会を設けなくてはなりません。
更新料がなくなってしまうと適切な管理がおこえなくなってしまうのです。
以上の理由すべてを考慮し、入居者と大家さん・管理会社の双方にとって適しているため、契約期間は2年となっていることが多いです。
更新料の有無や退去を伝える解約予告期間などは、契約する賃貸物件によって異なるため、お部屋探しの段階から意識をしておきましょう。
賃貸物件の契約期間を更新する際の相場や注意点
ここまで賃貸物件の契約期間が2年である理由について解説しました。
契約を更新しようとする際にはいくつかの注意点があります。
契約期間が2年である理由の次は注意点についても確認してみましょう。
賃貸物件の更新料の相場
更新料は法律による規定がなく、契約内容によって異なるものです。
ですが、高すぎると入居者に大きな負担をかけてしまうため、相場としては家賃の1～2か月分ほどとなっています。
しかし、法的に決まったものではないため、具体的な金額はインターネット上での検索や不動産会社へ問い合わせることで知っていきましょう。
また、契約期間を更新する際は更新料だけでなく、更新手数料、火災保険料も必要です。
更新手数料は更新作業を担う不動産会社に支払うものであり、金額は更新料の1割～5割ほどとなっています。
また、賃貸物件の入居時には火災保険の契約も同時におこないますが、この火災保険も一般的には2年契約です。
ですので、同じ賃貸物件に住み続ける場合は火災保険の更新も必要になります。
火災保険料は建築構造や内容によって異なりますが、一般的には1万円～2万円ほどです。
賃貸物件の契約更新には、更新料、更新手数料、火災保険料の3つの費用がかかると覚えておきましょう。
賃貸物件の契約更新における注意点
契約更新は更新の2～3か月前に通知書が届き、その通知書に則って更新作業をおこなっていきます。
ここで注意したいことが、契約を更新しない場合は通知書が届いた時期に管理会社へ伝えることです。
賃貸物件には解約予告といったものがあり、借主は退去希望日の1～3か月前に退去の旨を伝えることが必要です。
申し出をおこなわないと更新料や、本来支払う必要がない分の家賃代などを支払わなければならないこともあります。
通知書には解約手続きも同封されていることが多いため、書類はすべて目をとおしておきましょう。
賃貸物件の契約期間が満期する前の途中解約は可能？
「秋から遠方へ転勤になった」「来年から、ほかの大学へ転入することになった」などさまざまな理由で契約満期前に途中解約が必要になる場合があります。
ここで、途中解約は可能であるのか、できる場合はどのような費用・注意点があるのかを確認してみましょう。
契約満期前でも途中解約はできるのか
結論から申し上げると、契約満期前でも途中解約をすることは可能です。
契約書には途中解約時にどのような手続き・費用で解約をおこなうのかについての記載があります。
契約内容によって違約金の大きさは異なりますが、一般的には満期までに残っている期間分の家賃代となっていることが多いです。
途中解約する際の注意点
契約満期の2～3か月前ほどに更新・退去申し込みの書類が自宅に届きます。
多くの方はその通知書によって、更新もしくは退去をおこないますが、入居時の契約が自動更新であると通知書がそもそも自宅に届きません。
このことによって。途中解約の申し出を忘れてしまうことがあります。
入居時に受け取った契約書を再度見直し、更新における契約がどのようになっているか確認してみましょう。
また、その際は解雇予告期間にも注意が必要です。
解約予告期間とは、「その期間までに退去の旨を伝えてください」といった内容のものですが、こちらの期間を過ぎると更新料や次の契約分の家賃も支払っていかなければならなくなってしまいます。
解約予告期間は1か月であることが多いですが、契約によっては2か月以上の場合もあります。
また、解雇予告期間前に途中解約の申請をした証拠としてメールなどは保存しておくことをおすすめします。
まとめ
本記事では契約期間に2年が多い理由や更新料の相場・注意点について解説しました。
契約期間が2年である理由は法律、ライフサイクル、更新料の3点から成り立っています。
また更新料は家賃1～2か月分であり、契約満期前でも途中解約をすることが可能です。
しかし、途中契約は違約金の発生など注意すべきことがでてきます。
たいていの物件の賃貸借契約が2年間であったりしますので、トラブルに発展しないよう必ず契約書で確認するようにしましょう。
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