賃貸契約時に利用する「保証会社」とは？家賃保証の仕組みとメリットを解説

賃貸で家を借りる際、「連帯保証人」「保証会社」という言葉を聞いたことはありませんか？
物件によっては、「保証会社」の利用が必須になっていることもあります。
賃貸住宅の契約時に利用する「保証会社」とは、どのような存在なのでしょうか？
仕組みやメリット、よくある疑問について解説します。

賃貸の契約で利用する保証会社の仕組み

「保証会社」が提供する家賃保証システムとは、いったいどのような仕組みなのでしょうか？

保証会社とは

保証会社とは、借主（入居者）が万が一家賃を滞納したときに備えて、従来の連帯保証人の代わりになってくれる会社のことです。
借主は賃貸契約時に保証会社に「保証料」を支払い、万が一借主が家賃を滞納したときは、保証会社が貸主に家賃を立て替えて支払います。
この「保証料」は掛け捨ての保険のようなもので、退去時に返還されません。
最近では、連帯保証人ではなく保証会社の利用を必須としている物件が多くなっています。

保証会社の仕組み

保証会社が提供する家賃保証というのは、あくまで貸主（大家さん）の家賃滞納リスクに備えるためのもの。
つまり、借主にとっては、保証会社が立て替えた家賃が免除されるわけではありません。
家賃を請求する権利が貸主から保証会社に移行するため、立て替え後は保証会社から借主に請求が行くことになります。
会社にもよりますが、明渡し訴訟になった場合、その訴訟費用も保証会社が負担してくれることが多いようです。
その他、残置物の撤去費用や原状回復費用なども保証されるため、貸主の安心につながります。
これらの代金は、当然ながらのちに借主に請求が行くことになります。

保証会社による審査

保証会社は、万が一の家賃滞納の際には家賃を立て替えて貸主に支払います。
家賃の支払い能力がない人の保証をすることはできないため、当然ながら利用するには審査を受けることになります。
審査書類として、申込書とともに、身分証明書や収入を証明する書類、企業や学校などの在籍証明などが求められます。
審査期間は長くて1週間ほどで、早ければ1日で審査が降りることもあります。
審査される項目として、年齢や収入、勤続年数の他に、注意が必要なのが「収入に対して適正な家賃かどうか」と「過去の家賃の滞納履歴」です。
安定した収入があっても、収入に対して家賃が高すぎるようであれば審査は難しくなります。
また、保証会社の間では利用者の過去の滞納履歴が共有されています。
そのため、過去に家賃を滞納したことがある人は、審査が通らない可能性が高くなります。

保証料の相場

保証料は会社によりばらつきがありますが、1年間の保証でおよそ家賃の0.5か月分～1か月分と言われています。
当然更新する際にも更新保証料がかかりますが、こちらは過去に滞納がなければ初回よりも下がり、およそ家賃の1万円～家賃の1割程度となっています。

賃貸の契約で保証会社を利用するメリット

貸主のメリット

貸主にとっては、やはり家賃の滞納リスクに備えられる点、訴訟費用や原状回復費用の保証がある点が大きなメリットになるでしょう。
実際に滞納があったときには、督促や立ち退きといった手続きを保証会社が代行してくれるため、煩わしさがありません。
さらに、最近では連帯保証人を必須とする物件は嫌遠される傾向にあるため、保証会社の利用を必須とするほうが入居者がつきやすくなります。
ただし、保証会社が倒産してしまった場合、保証が受けられなくなってしまいますし、その時点で借主に新たに連帯保証人を要求することは難しくなります。

借主のメリット

借主にとっては、連帯保証人をつける必要がないという点が大きなメリットになるでしょう。
万が一滞納してしまったときに家賃を肩代わりする連帯保証人は、どれだけ親しい人であっても頼みづらいものです。
費用の負担はありますが、連帯保証人を探す苦労を金銭でカバーできるため、煩わしさがありません。
特に、連帯保証人制度は高齢者や外国人など身寄りのない人にとって著しく不利な条件であるため、保証会社の存在には大きな意義があります。
親や親族が高齢で連帯保証人の要件を満たさない場合や、頼める人がいないという場合は保証会社を利用するのが現実的でしょう。
また、保証会社を利用することで敷金が安くなるケースもあるため、トータルで見た初期費用は連帯保証人をつける場合と変わらないこともあります。
ただし、収入のない未成年（学生など）の賃貸借契約など、契約内容によっては連帯保証人と保証会社の両方が必要になるケースもあります。

賃貸の保証会社の利用でよくある質問

連帯保証人を用意できる人も保証会社の利用は必須？
連帯保証人が用意できる場合でも、家賃保証会社の利用は必須なのでしょうか？
近年、契約当初の連帯保証人が年金生活になり、実質的に連帯保証人の役割を果たせないとうケースが増えてきたため、貸主のリスクヘッジとして保証会社が普及したという背景があります。
基本的には物件ごとに貸主と不動産管理会社が決めることになりますが、最近では保証会社が必須というケースが増えています。
もちろん、事前の交渉により連帯保証人に変更することも可能なケースもあります。

保証会社を自分で選ぶことはできる？
契約の際は、貸主または不動産管理会社の指定の保証会社を、利用するという契約になっていることが多くなります。
交渉により変更できることもありますので、事前に確認してみるとよいでしょう。

家賃を滞納するとどうなる？
あまり考えたくないことですが、病気や失業など、やむを得ない理由で家賃を滞納してしまった場合はどうなるのでしょうか。
保証会社は一時的に家賃を肩代わりしてくれますが、借主の支払い義務がなくなるわけではありません。
まずは、滞納から数日以内に保証会社から指定の連絡先に督促の電話がかかってきます。
口座にたまたま残高が足りなかったという場合などは、滞納してしまった理由、いつ支払えるのかということをきちんと伝えれば、特に問題はありません。
督促の電話を無視したり、電話の後も支払いをせずに放置したりしていると、滞納から1か月経過した頃に訪問による督促があります。
訪問による督促にも居留守を使って応じない場合は、「○日までに滞納分の家賃を支払わなければ、賃貸借契約を解除する」といった内容の内容証明郵便が届きます。
さらに内容証明郵便も放置した場合、賃貸借契約の解除に関する通知、強制退去の通知、最終的には、裁判所から裁判への出廷を命じる書類などが届きます。
裁判で敗訴が確定すると、強制執行がおこなわれ、給与や売却できる資産が差し押さえられてしまいます。
さらに、家賃の滞納履歴は保証会社の間で共有されていることもあるため、転居先の審査が降りにくくなります。
病気や失業などのやむを得ない理由がある場合は、早めに相談することで保証会社が生活再建の相談に乗ってくれることもあります。
条件を満たせば、住居確保支援金などの行政支援が利用できる場合もありますので、家賃の支払いが難しくなった時点で相談するほうがよいでしょう。

保証会社を利用すると連帯保証人は必要ない？
保証会社はあくまで家賃や立ち退きに関連した費用を保証する機関であるため、法律に基づいて督促や立ち退きなども対応しますが、連帯保証人の場合は督促や立ち退きなどの業務を貸主自らおこなわなければなりません。
また、親族など親しい人が連帯保証人になっている場合、契約者本人にも「迷惑をかけられない」という責任意識が芽生えるため、家賃の滞納が起こりにくい、近隣トラブルを避けるといった抑止力につながります。
貸主にとってはリスクヘッジは多いに越したことはないため、両方を求められることはあり得ます。
連帯保証人と保証会社の両方を指定する物件はあまり多くありませんが、学生など未成年が賃貸借契約を結ぶ際は、保証会社を利用した上で、親権者を連帯保証人とすることを求められるケースもあります。

まとめ

万が一のときに家賃を立て替えてくれる保証会社ですが、家賃の支払い義務がなくなるわけではありません。
また、支払った保証料は返還されませんので、仕組みをよく理解して、家賃の滞納が発生しないようにすることが大切です。